Reparto de gastos entre propietario e inquilino en arrendamientos de vivienda habitual

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Marco legal aplicable

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil establecen las reglas básicas de obligaciones en el alquiler de vivienda. Por ejemplo, el artículo 21 LAU obliga al propietario a realizar “todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad” (sin incrementar la renta). En cambio, el inquilino debe encargarse de las “pequeñas reparaciones” derivadas del uso ordinario. Además, el Código Civil (art. 1563) impone al arrendatario la obligación de restituir la vivienda “tal como la recibió”, salvo el deterioro normal por el uso.

La Ley 12/2023, de Derecho a la Vivienda, refuerza estas garantías y clarifica que ciertos gastos jamás pueden trasladarse al inquilino. Su disposición final modifica el art. 20 LAU estableciendo expresamente que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Asimismo, consolida la prohibición de trasladar al arrendatario impuestos o gastos de notaría/registro, reforzando la protección ante cláusulas abusivas.

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Obligaciones del propietario (arrendador)

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• ‍Reparaciones mayores y conservación: El arrendador debe asumir las reparaciones estructurales y de mantenimiento general indispensables para la habitabilidad (tejados, fachadas, instalaciones fijas, impermeabilizaciones, etc.). Estas no dan derecho a subir la renta.

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• ‍Pago de cargas e impuestos generales: Por regla general paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del inmueble y las cuotas generales de la comunidad de propietarios, así como el seguro del edificio. En la práctica, estos gastos se consideran inherentes a la titularidad, y la LAU solo permite traspasarlos al inquilino si existe un pacto escrito y razonable al respecto.

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• ‍Formalización del contrato: El arrendador siempre cubre los gastos notariales, registrales o de gestoría ligados a la escritura o depósito del contrato (art. 20 LAU). La Ley 12/2023 lo reitera expresamente: “los gastos de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Cualquier cláusula que cargue estos costes al inquilino se considera nula.

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• ‍Comunicación y permiso de obras: Debe permitir inspecciones razonables y conceder autorización por escrito antes de que el inquilino realice obras que modifiquen la vivienda. Si el arrendatario ejecuta obras no consentidas, el arrendador puede exigirle reponer el estado anterior al finalizar el arrendamiento.

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• ‍Garantizar habitabilidad: En todo caso, el arrendador debe garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad (disp. final 1.2. LAU) y no perturbar el uso pacífico del inmueble.

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Obligaciones del inquilino (arrendatario)

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• ‍Pago de la renta y suministros: Debe abonar puntualmente la renta acordada y, por defecto, todos los consumos individuales de servicios (agua, electricidad, gas, internet, teléfono). Estos gastos de servicios individualizados (con contadores) son siempre responsabilidad del inquilino.

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• ‍Mantenimiento ordinario: El inquilino responde de las pequeñas reparaciones y del mantenimiento rutinario que exija el desgaste normal por el uso (cambio de bombillas, reparación menor de muebles o electrodomésticos de uso cotidiano, pequeñas averías en cerraduras, etc.). Debe además conservar la vivienda en buen estado, dando aviso inmediato al propietario de cualquier daño grave que requiera reparación (art. 21 LAU).

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• ‍Devolver el inmueble: Al terminar el contrato debe restituir la vivienda en el mismo estado de conservación inicial, exceptuando el deterioro producido por el uso ordinario. Por ejemplo, el desgaste normal del suelo o pintura no se imputa al arrendatario. Sólo responderá por daños o suciedad excepcionales más allá del uso normal, salvo que demuestre que ocurrieron sin su culpa.

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• ‍No realizar obras sin permiso: Conforme al art. 23 LAU, el inquilino no puede modificar la configuración de la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Si realiza obras sin permiso, debe restituir el estado anterior al cesar el contrato.

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• ‍Otros deberes: Pagar la fianza legal (máximo dos meses de renta para vivienda), respetar el uso convenido (no destinar la vivienda a otro fin), cumplir la normativa de la comunidad, y permitir la entrada del arrendador para reparaciones justificadas.

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Gastos negociables o excepciones

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Al margen de lo anterior, algunas partidas se negocian libremente:

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• ‍Gastos de comunidad: Aunque por defecto los afronta el propietario, la LAU permite pactar que el inquilino abone la parte correspondiente al piso arrendado (en función de su coeficiente de participación). Para ser válido, el pacto debe constar por escrito y fijar el importe anual. Por ejemplo, es común que en alquileres de habitaciones el inquilino pague un porcentaje (por ejemplo 30 - 50%) de los gastos generales de comunidad.

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• ‍Otros pactos lícitos: Se puede acordar que el inquilino contrate seguros adicionales (por ejemplo seguro de hogar de daños) o servicios opcionales (contrato de parking, trastero, etc.). Sólo deben respetarse los límites de orden público: por ejemplo, no se puede privar al arrendatario de su derecho a renovar el contrato o a extinguirlo anticipadamente conforme a la ley.

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Casos no regulados: pintura, agujeros, limpieza, etc.

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La ley no especifica expresamente quién paga la pintura, reparaciones de pequeñas perforaciones (agujeros por cuadros) o la limpieza final. En estos asuntos suele aplicarse el criterio del “desgaste normal” y la jurisprudencia consolidada:

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• ‍Pintura de paredes: Los tribunales mayoritarios consideran que la pintura inicial forma parte del uso normal de la vivienda y que el arrendatario no está obligado a devolver el piso recién pintado, excepto pacto expreso en el contrato. En consecuencia, salvo que el inquilino haya causado daños extraordinarios (p. ej. pintado con colores no pactados, grafitis, agujeros excesivos), lo razonable es que el arrendador asuma la pintura de mantenimiento.

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• ‍Agujeros y pequeños desperfectos: De igual modo, los pequeños agujeros en la pared por colgar cuadros o daños mínimos en armarios suelen considerarse “deterioros normales” absorbidos por el uso, excepto pacto expreso en el contrato. El arrendatario sólo responde si la degradación supera el umbral del deterioro inevitable. Por ello, para evitar discusiones, se recomienda elaborar un inventario (o acta notarial) detallado del estado al inicio y final del arrendamiento, y pactar mecanismos de garantía (fianza) que cubran exclusivamente daños concretos identificados.

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• ‍Limpieza: No existe obligación legal de contratar limpieza profesional al entregar, salvo pacto expreso. Los tribunales han estimado que la limpieza general deriva del uso normal de la vivienda y, por tanto, corresponden al propietario “para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad”. En la práctica se asume que el inquilino debe devolver la vivienda limpia y en condiciones razonables de higiene, pero no se le puede exigir una limpieza extraordinaria (como la sustitución de moquetas o azulejos) si la suciedad es la propia del uso cotidiano. Si queda suciedad anormal (por abandono o negligencia), el arrendador podrá descontar del depósito el coste de su limpieza, previa prueba.

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• ‍Recomendación general: Para estos aspectos no regulados conviene pactar por escrito lo que corresponda: por ejemplo, dejar registradas las paredes pintadas, o especificar que al término el arrendatario entregará la vivienda limpia de suciedad extraordinaria. En su defecto, prima el criterio de “tal como la recibió” del art. 1563 CC, protegiendo al inquilino frente a exigencias desproporcionadas.

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El reparto de gastos en un contrato de alquiler combina reglas legales estrictas y amplias posibilidades de pacto. La LAU y la Ley 12/2023 fijan obligaciones ineludibles (por ejemplo, reparaciones mayores y formalización del contrato, mientras que el inquilino asume suministros y reparaciones menores). Sin embargo, por escrito se pueden acordar otros gastos razonables (como la cuota proporcional de comunidad). En cuanto a lo no previsto en la ley –como pintura, agujeros o limpieza–, la jurisprudencia favorece al inquilino dentro de lo considerado “uso normal”. Para una convivencia equitativa, se aconseja siempre redactar cláusulas claras y detalladas, evitando cualquier disposición que contravenga la ley o produzca un desequilibrio injustificado entre las partes.